Disolución condominio

Disolución condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable llevar una estrategia adecuada: reconocer que la copropiedad se tendrá que disolver cuando uno de los comuneros lo exija, evaluar la finca con rigor y plantear la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si hay un pacto entre los comuneros, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor correspondiente por el porcentaje que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda en los juzgados ejerciendo la actuación de fragmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede estipular la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún motivo impide la venta o pone unas condiciones desproporcionadas, si se le demanda con una buena táctica, podrá ser sentenciado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren un inmueble en común, por ejemplo. Una fórmula que permite que varias personas compartan la posesión de un un bien común que, pese a que no puede ser fragmentado físicamente, sí puede fragmentarse de manera legal en “cuotas” que se atribuyen a cada copropietario en representación del coeficiente de titularidad que se le asigne. No obstante, aunque no se concrete la parte que corresponde a cada comunero, la normativa actual contempla que se presumirán iguales las partes, salvo que se disponga de otro modo en la escritura.

Cada copropietario puede pedir cuando quiera la fragmentación del inmueble, independientemente de su coeficiente, salvo cuando con la separación, este dejará de servir para el uso al que está destinado. No obstante, la Ley establece la facultad de que se pacte la no división de la propiedad por un período específico de menos de una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa a medias. El inmueble es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de extinguir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por los juzgados cuando existe desacuerdo. La extinción del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único comunero o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que se haga por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible extinguir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la división del mismo.

Cuando se procede a la extinción de la finca, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en vez de ambos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante complicada en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la segmentación del inmueble es una solución mucho más económica en comparación con otras gestiones de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.